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2018西安房地產市場周報1.29
市場綜述
受傳統春節影響 樓市漸入淡季
漢紙妹
進入2018年來，西安樓市降溫態勢明顯。首月西安土地供應及成交量雙雙下滑，受土地附加條件加碼，西安地價大幅上漲。從西安住宅市場來看，量跌價穩是目前樓市最顯著的特征。
美城股份監測數據顯示，各項目拿證、開盤節奏放緩，案場來電、來客量也明顯下滑，交定量同樣連連下滑。
隨著春節臨近，西安樓市也進入瞭傳統的銷售淡季。
熱點政策1
行政政策 西安戶籍新政：一人落戶 直系親屬舉傢隨遷
西安市公安局2月1日召開新聞發佈會，推出最新戶籍新政新舉措，全面公佈戶籍工作“一指南、兩規范”，大幅簡化落戶流程，放寬直系親屬隨遷、投靠限制。
2月4日上午，西安市公安局召開誓師大會，全力推進實施為期三年的“人才、人口”爭奪攻堅戰專項工作。此項專項工作的任務是：2018年至2020年底實現西安市主城區人口規模達到1000萬、全域人口達到1500萬的目標任務；進一步完善工作機制，優化戶籍辦理流程，簡化辦理條件，實現西安市戶籍政策在全國同類城市達到最優；統一規范窗口硬件建設，優化窗口服務職能，強化服務理念，提高業務能力，提升服務水平，實現窗口服務最優。
漢紙妹
西安戶籍新政自去年3月份正式實施以來，截至去年底，西安共計遷入新增人口25萬餘人，同比增長340%多。在當前全國多地住房限購的背景下，落戶成為獲得購房資格的一條主要途徑。而隨著新一輪落戶政策的優化、限制放寬，在西安擁有購房資格的人數將進一步增多，“定向取消限購”的范圍似將進一步擴大。
2
城建規劃 馬化騰佈局大西安 助力打造硬科技之都
1月30日晚，西安市委、市政府與騰訊公司在西安召開座談會。陜西省委常委、西安市委書記王永康，西安市長上官吉慶，騰訊公司董事會主席、首席執行官馬化騰等參加。
據瞭解，雙方將圍繞開放共享的新型智慧城市建設，共同推進西安市醫保支付、商業、教育、政務、民生、交通出行等領域的騰訊微信支付功能應用，開展人工智能（醫療領域）、大數據（慧聚）等項目合作；落地騰訊雙創小鎮；探索在西安市成立金融科技實驗室；搭建政府住房租賃交易服務平臺；打造雲計算產業生態；並在黨建、公益、文物文創等領域展開多方面、全方位的合作，全力助推西安轉型發展、追趕超越。
漢紙妹
前不久，阿裡巴巴“新絲路總部”剛剛落戶西安高新，緊接著，馬化騰也著力佈局大西安。本次，就“新型智慧城市”建設開啟瞭深度合作。截止目前，京東、阿裡巴巴、騰訊三大互聯網巨頭均已進駐西安，將為西安硬科技之都建設提供動力。
浙江趕街西北運營中心落戶西安
國內知名農村電商企業——浙江趕街電子商務有限公司（簡稱“趕街公司”）2月2日在西安召開新聞發佈會，宣佈完成總額超過1億元的A輪融資，並在西安高新區建立西北運營中心，開拓西北農村電商市場，佈局“一帶一路”，探索中國農村電商走出去。
趕街西北運營中心將依托西安作為絲綢之路經濟帶起點城市的區位優勢，業務范圍覆蓋包括青海、甘肅、寧夏、新疆、陜西在內的西北五省，輻射‘一帶一路’國傢，探索對外輸出趕街模式的可行性，讓中國農村電商的優秀模式服務全世界欠發達地區居民。
漢紙妹
早在去年8月首屆西商大會舉辦期間，在西安市政府的牽頭下，趕街公司就與西安市高新區簽訂瞭框架協議，成為大會首批招商引資企業。目前，趕街公司已經在西安周至縣藍田等落地，在農村電商人才培訓、電商扶貧已初見成效。本次西北運營中心正式落地，並進一步深化與西安的全面合作，為大西安大發展貢獻更大力量。
3
財經動態 月中國制造業采購經理指數（PMI）為51.3%
2018年1月份，中國制造業采購經理指數（PMI）為51.3%，雖比上月回落0.3個百分點，仍與去年同期持平，連續16個月位於51.0%以上的景氣區間，制造業繼續保持穩步擴張走勢。
漢紙妹
從本月來看，隨著年末來臨，制造業勞動力供應不足情況有所顯現，部分行業進入生產淡季，供需兩端穩中趨緩；另外，主要原材料購進價格和出廠價格漲幅再現回落，對PMI產生較大影響。
4
行業動態 銀監會開出497張罰單 罰沒金額超8.98億
2月2日，銀監會再下罰單，與此前不同的是，上周五銀監會下發的罰單涉及到陜西、河南兩地共計19傢銀行業金融機構，這次的案由則是以純度不足的非標準黃金做質押物的騙貸行為。銀監系統今年以來對違規整治進行瞭大刀闊斧的鐵腕手段。據不完全統計，僅今年1月份銀監系統已開出497張罰單，罰沒金額超過8.98億元。在新一年的罰單中，1月19日的浦發銀行違規發放貸款案件被罰金額最多，共計4.62億元。其次是1月27日銀監會通報的郵儲在甘肅武威的票據案件，12傢涉事機構共計罰沒2.95億元。從處罰案由來看，同業、理財的違規操作、違規辦理票據業務、資金違規流入股市樓市、公司治理失范等成銀行業金融機構獲得罰單的主要原因。
漢紙妹
曾經“隔靴搔癢”式的懲罰不足以敲山震虎，違法成本低廉導致瞭銀行業違規行為屢禁不止。新年伊始，銀監會派出多張罰單，這對規范、引導行業合規合法經營有著重要意義，同時也將從源頭上防范化解銀行業重大金融風險。
2月1日起廣州四大行首套房貸利率上浮10%
二套上浮15%
2月2日晚，廣州市工農中建四傢國有銀行同時發聲：從2月1日起，首套房貸利率從原來的基準利率上浮5%，調整至基準利率上浮10%。二套房貸從原來的基準上浮10%或15%，統一調整為上浮15%。1月31晚上12點是分界線， 2018年1月31日24時前將客戶資料錄入個貸系統的，房貸利率按照原利率執行。2月1號零點之後錄入的，利率上漲。1月31號，N多先知先覺的人排隊，錄入客戶資料。以首次貸款買房貸款100萬元、年限20年的等額本息還款方式計算，要比去年初每月多還667.13元。
漢紙妹
早在中央經濟工作會議上，中央層就已釋放瞭信貸政策收緊的信號，近期銀監會表示要控制居民杠桿率過快增長，據悉，已有100多傢銀行主動“縮表”。本次廣州四大行統一提高房貸利率，主要也是基於銀行資金成本提高的原因，對房地產市場投資群將會有明顯抑制意義。
全國多地發展住房租賃市場 西安暫未入列試點城市
國土資源部辦公廳、住房城鄉建設部辦公廳聯合發佈意見函，同意關於沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等11個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點的實施方案。
目前，西安目前暫未進入租賃住房試點城市，不過就未來四年的供地計劃來看，2018-2021年，除計劃供應商品住宅用地45022畝，雙限房用地15456畝外，租賃型保障房(含安置房)計劃供應量達16801畝。
在國傢大力發展住房租賃市場的風口，房企、銀行、代理機構陸續涉足。去年萬科長租公寓品牌“泊寓”、龍湖“冠寓”已相繼進入西安市場；房管局與建行簽署《住房租賃戰略合作協議》；建行陜西分行舉辦瞭住房租賃產品推介會，保利、龍湖、碧桂園等房地產企業參與；此外，建行與西安市住房公積金管理中心達成協議，在西安住房租賃市場接入公積金；方元資產攜手樓市通 成立西部首支長租公寓產業基金等。
漢紙妹
大力發展租購並舉的住房制度是2018年房地產發展的重要方向，全國各城市均在探索、推出發展租賃市場的新措施。雖然西安並未列入國傢試點城市，但相關部門早已啟動瞭租賃計劃，預計在西安人口大力擴充下，未來西安住房租賃市場將迎來利好。
市場觀察土地市場
本周西安市土地供應3宗
本周西安市土地成交3宗
典型地塊——XC3-6-587地塊
成交信息：
1、競得人：陜西嘉園西安城實業有限公司
2、地塊成交價：2190萬元
雖然競得人以拍賣起始價2190萬元拍的該地塊，但是該地塊為棚改項目用地，附加條件較多，實際成本遠遠高於成交價格，而按實際成本價才能客觀核算地價及樓面價。
3、實際成本價：9744萬元
PS. 實際成本價=40%土地出讓金（2190萬元）+5287萬元（安置套內建築面積13218.88平米，按照4000元/平米折算）+征收安置補償費（2267萬元）
4、實際成交單價：1290萬元/畝
5、實際樓面地價：3342元/㎡
成交特征：
該宗地為商洛市駐西安辦事處棚戶區改造項目, 新城區棚戶區改造辦公室作為商洛市駐西安辦事處棚戶區改造實施主體是本次交易的委托方並承擔交地責任。
商品房市場
本周西安商品房市場呈現瞭量價齊跌態勢，其中住宅、別墅銷量均有所下滑，商業、辦公本周銷量大漲；價格方面，別墅、辦公略有上漲，而住宅、商業則呈下滑之勢。
本周全市商品房成交情況
成交量：38.12萬㎡，環比下滑31.7%
成交套數：3674套，環比下滑27.93%
成交嬰兒大浴巾推薦均價：10478元/㎡，環比下滑3.03%
本周全市商品住宅成交情況
成交量：32.67萬㎡，環比下滑37.42%
成交套數：2885套，環比下滑35.93%
成交均價：10050元/㎡，環比下滑5.24%
成交備案前三
（1）碧桂園鳳凰城
成交26340㎡，套數為211套；
（2）中國鐵建·萬科翡翠國際
成交24511㎡，套數為178套；
（3）恒大都市廣場
成交20836㎡，套數為223套。
本周全市商業成交情況
成交量：15065.61㎡，上漲74.56%
成交套數：111套，環比上漲9.9%
成交均價：24701元/㎡，環比下滑16.62%
成交備案前嬰兒奶粉品牌排名2016三
（1）華帝金座
成交7467㎡，套數為19套；
（2）西安淘寶生態城
成交1094㎡，套數為27套；
（3）保億·風景禦園
成交635㎡，套數為5套。
本周全市辦公成交情況
成交量：18467.87㎡，環比上漲44.77%
成交套數：178套，環比上漲28.99%
成交均價：11400元/㎡，環比上漲2.99%
成交備案前三
（1）長和·上尚郡
成交3362㎡，套數為28套；
（2）太奧廣場
成交3100㎡，套數為20套；
（3）旺都
成交1969㎡，套數為8套。
本周全市別墅成交情況
成交量：574㎡，環比下滑18.28%
成交套數：3套，環比上漲50%
成交均價： 28976元/㎡，環比上漲19.32%
本周僅有1個項目成交：
（1）榮德·河與墅
成交574㎡，套數為3套。
本周全市各區域住宅成交情況
本周住宅銷量城北漲幅最大，為106.39%，高新跌幅最大，達63.08%；曲江價格漲幅最大，為11.37%，高新跌幅最大，達19.57%。
從各區住宅銷售占比來看，城西以21.33%位列第一
以上商品房數據均為成交備案數據
美城數據1
全市100個重點項目數據波動分析 對全市100個重點項目監測統計發現，本周來電量較上周增長瞭6%；來客、交定量則保持瞭上周以來的下滑態勢，分別下滑9%、15%。
開盤項目監測證券簡稱：美城股份
證券代碼：839519
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合作電話：（029）86115500-8839
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行業動態 銀監會開出497張罰單 罰沒金額超8.98億
2月2日，銀監會再下罰單，與此前不同的是，上周五銀監會下發的罰單涉及到陜西、河南兩地共計19傢銀行業金融機構，這次的案由則是以純度不足的非標準黃金做質押物的騙貸行為。銀監系統今年以來對違規整治進行瞭大刀闊斧的鐵腕手段。據不完全統計，僅今年1月份銀監系統已開出497張罰單，罰沒金額超過8.98億元。在新一年的罰單中，1月19日的浦發銀行違規發放貸款案件被罰金額最多，共計4.62億元。其次是1月27日銀監會通報的郵儲在甘肅武威的票據案件，12傢涉事機構共計罰沒2.95億元。從處罰案由來看，同業、理財的違規操作、違規辦理票據業務、資金違規流入股市樓市、公司治理失范等成銀行業金融機構獲得罰單的主要原因。
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二套上浮15%
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全國多地發展住房租賃市場 西安暫未入列試點城市
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目前，西安目前暫未進入租賃住房試點城市，不過就未來四年的供地計劃來看，2018-2021年，除計劃供應商品住宅用地45022畝，雙限房用地15456畝外，租賃型保障房(含安置房)計劃供應量達16801畝。
在國傢大力發展住房租賃市場的風口，房企、銀行、代理機構陸續涉足。去年萬科長租公寓品牌“泊寓”、龍湖“冠寓”已相繼進入西安市場；房管局與建行簽署《住房租賃戰略合作協議》；建行陜西分行舉辦瞭住房租賃產品推介會，保利、龍湖、碧桂園等房地產企業參與；此外，建行與西安市住房公積金管理中心達成協議，在西安住房租賃市場接入公積金；方元資產攜手樓市通 成立西部首支長租公寓產業基金等。
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本周西安市土地供應3宗
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1、競得人：陜西嘉園西安城實業有限公司
2、地塊成交價：2190萬元
雖然競得人以拍賣起始價2190萬元拍的該地塊，但是該地塊為棚改項目用地，附加條件較多，實際成本遠遠高於成交價格，而按實際成本價才能客觀核算地價及樓面價。
3、實際成本價：9744萬元
PS. 實際成本價=40%土地出讓金（2190萬元）+5287萬元（安置套內建築面積13218.88平米，按照4000元/平米折算）+征收安置補償費（2267萬元）
4、實際成交單價：1290萬元/畝
5、實際樓面地價：3342元/㎡
成交特征：
該宗地為商洛市駐西安辦事處棚戶區改造項目, 新城區棚戶區改造辦公室作為商洛市駐西安辦事處棚戶區改造實施主體是本次交易的委托方並承擔交地責任。
商品房市場
本周西安商品房市場呈現瞭量價齊跌態勢，其中住宅、別墅銷量均有所下滑，商業、辦公本周銷量大漲；價格方面，別墅、辦公略有上漲，而住宅、商業則呈下滑之勢。
本周全市商品房成交情況
成交量：38.12萬㎡，環比下滑31.7%
成交套數：3674套，環比下滑27.93%
成交嬰兒大浴巾推薦均價：10478元/㎡，環比下滑3.03%
本周全市商品住宅成交情況
成交量：32.67萬㎡，環比下滑37.42%
成交套數：2885套，環比下滑35.93%
成交均價：10050元/㎡，環比下滑5.24%
成交備案前三
（1）碧桂園鳳凰城
成交26340㎡，套數為211套；
（2）中國鐵建·萬科翡翠國際
成交24511㎡，套數為178套；
（3）恒大都市廣場
成交20836㎡，套數為223套。
本周全市商業成交情況
成交量：15065.61㎡，上漲74.56%
成交套數：111套，環比上漲9.9%
成交均價：24701元/㎡，環比下滑16.62%
成交備案前嬰兒奶粉品牌排名2016三
（1）華帝金座
成交7467㎡，套數為19套；
（2）西安淘寶生態城
成交1094㎡，套數為27套；
（3）保億·風景禦園
成交635㎡，套數為5套。
本周全市辦公成交情況
成交量：18467.87㎡，環比上漲44.77%
成交套數：178套，環比上漲28.99%
成交均價：11400元/㎡，環比上漲2.99%
成交備案前三
（1）長和·上尚郡
成交3362㎡，套數為28套；
（2）太奧廣場
成交3100㎡，套數為20套；
（3）旺都
成交1969㎡，套數為8套。
本周全市別墅成交情況
成交量：574㎡，環比下滑18.28%
成交套數：3套，環比上漲50%
成交均價： 28976元/㎡，環比上漲19.32%
本周僅有1個項目成交：
（1）榮德·河與墅
成交574㎡，套數為3套。
本周全市各區域住宅成交情況
本周住宅銷量城北漲幅最大，為106.39%，高新跌幅最大，達63.08%；曲江價格漲幅最大，為11.37%，高新跌幅最大，達19.57%。
從各區住宅銷售占比來看，城西以21.33%位列第一
以上商品房數據均為成交備案數據
美城數據1
全市100個重點項目數據波動分析 對全市100個重點項目監測統計發現，本周來電量較上周增長瞭6%；來客、交定量則保持瞭上周以來的下滑態勢，分別下滑9%、15%。
開盤項目監測證券簡稱：美城股份
證券代碼：839519
美城，新征程！
合作電話：（029）86115500-8839
美城股份是西安本土成立最早、歷時最長的專業房地產綜合服務商，主營業務有營銷代理、前期咨詢顧問等。
美城股份營銷代理業務獨創的“6+1+3+N”營銷操盤方法論是美城營銷代理中心的核心利器。根據此方法論將體系化、標準化、精細化的工作要求應用到操盤執行中，對營銷銷售、策劃、渠道工作進行指標倒排，量化分解，已在多個項目取得優秀業績！
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